警惕房價上漲風(fēng)險，政治局會議再提“房住不炒”
發(fā)布時間：2019/4/23 11:29:44 瀏覽次數(shù)：10821 來源： 中房網(wǎng) cjjt-fdc
中共中央政治局4月19日召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作。
隨著一季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的出爐，中共中央政治局會議認(rèn)為一季度經(jīng)濟(jì)運行總體平穩(wěn)、好于預(yù)期，開局良好。在部署下一步經(jīng)濟(jì)工作時，會議要求宏觀政策要立足于推動高質(zhì)量發(fā)展，更加注重質(zhì)的提升，更加注重激發(fā)市場活力，積極的財政政策要加力提效，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度。
對于房地產(chǎn)市場，此次政治局會議作出了如下表態(tài)：
——要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機制。
再提“房住不炒”
值得注意的是，此次政治局會議再次出現(xiàn)了涉及房地產(chǎn)市場的內(nèi)容。而上次政治局會議出現(xiàn)房地產(chǎn)有關(guān)表述，還要追溯到去年7月31日。
業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，在近期部分房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“小陽春”。無論是國家統(tǒng)計局的70城房價指數(shù)、各大中介機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)字，還是央行一季度信貸數(shù)據(jù)，這個春天，樓市春潮涌動，無需贅言。因此，在局部區(qū)域出現(xiàn)波動的情況下，政治局會議再次提及房住不炒，對炒房者將有打擊，也有利于市場平穩(wěn)。
此前，部分業(yè)內(nèi)專家就結(jié)合回暖的一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)指出，現(xiàn)階段房價有“龍?zhí)ь^”的跡象。目前一二線城市的二手房交易量有明顯提升，房價也開始有往上走的可能。
事實上，4月起，合肥、濟(jì)南、北京等多地已經(jīng)采取措施進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為，打擊炒作樓市現(xiàn)象。例如，日前合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局就規(guī)范商品房銷售行為發(fā)布緊急通知，強調(diào)打擊炒房，嚴(yán)禁哄抬房價、捂盤惜售等行為。長沙市則將從4月22日起將二套房契稅提至4%。
除了地方出臺新的調(diào)控措施，也有中央部委在推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控。
為落實中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)要求，實現(xiàn)因城施策、分類調(diào)控目標(biāo)，保持住宅用地供應(yīng)穩(wěn)定，引導(dǎo)市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)用地市場平穩(wěn)健康發(fā)展，自然資源部近日下發(fā)通知要求，做好2019年住宅用地“五類”調(diào)控目標(biāo)制定實施工作。
通知要求，地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣（縣級市），根據(jù)商品住房庫存消化周期（截至2019年3月），結(jié)合本地土地市場實際，切實優(yōu)化住宅用地供應(yīng)，實施差別化調(diào)控政策，在上年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控目標(biāo)基礎(chǔ)上，調(diào)整確定2019年住宅用地供應(yīng)“五類”（顯著增加、增加、持平、適當(dāng)減少、減少直至?xí)和＃┱{(diào)控目標(biāo)。
其中，消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個月的，要適當(dāng)減少供地；18-12個月的，維持供地持平水平；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加并加快供地。
此外，《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》近日印發(fā)，有輿論認(rèn)為超大城市落戶有所松動，將引起人口分布的集聚，甚至?xí)|發(fā)房地產(chǎn)市場的波動。
對此，人民日報12日刊發(fā)《寫好新型城鎮(zhèn)化建設(shè)大文章（評論員觀察）》文章稱，不管戶籍制度怎么改、城鎮(zhèn)化如何推，“房子是用來住的，不是用來炒的”這個定位不能動搖，要始終將其作為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的總體要求。文章稱：“無論是積分落戶的超大特大城市，還是69個放開落戶限制的大城市，分解落實城鎮(zhèn)化的重點任務(wù)時，都要把防止房價大起大落作為前提條件，堅決避免投資投機者借機鉆空子，同時不斷精細(xì)化限購、限售、限價政策，滿足剛性和改善型需求。”
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，此次政治局會議對樓市的表述，有兩點含義：一是房住不炒的概念繼續(xù)得到強調(diào)，尤其是今年一季度樓市表現(xiàn)還不錯，二季度預(yù)計會繼續(xù)上升，這個時候強調(diào)這一點，也是為了防范房地產(chǎn)市場的價格上漲等風(fēng)險出現(xiàn)；而是明確了長效調(diào)控機制的概念，主要包括一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任。預(yù)計今年二季度相關(guān)城市會在一城一策上會有相關(guān)政策出臺，而對于地方政府的主體責(zé)任考核也會加大。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，為防止部分城市房地產(chǎn)市場或重蹈過熱態(tài)勢，此次中央政治局會議再次強調(diào)“房住不炒”是有明顯警示作用的，不排除后續(xù)政策出現(xiàn)微調(diào)收緊。
國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇日前強調(diào)，“房住不炒”的市場定位已經(jīng)比較清晰了，房子是居住的屬性，是消費的屬性，投資性需求要抑制和遏制，這要求強化地方政府的調(diào)控和管理，因城施策，加強管理。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從此次會議明確“堅持結(jié)構(gòu)性去杠桿”的表述看，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作依然會強調(diào)去杠桿的概念。此前實際上已經(jīng)有過類似的警示，比如說要防范各類小微企業(yè)貸款資金進(jìn)入到樓市中。所以后續(xù)一方面銀行對房地產(chǎn)的支持力度會加大，另一方面也可能依然會有各類督查做法，防范違規(guī)開發(fā)貸和按揭貸等現(xiàn)象出現(xiàn)。
貨幣政策未轉(zhuǎn)向
對于房地產(chǎn)行業(yè)，同樣關(guān)注的還有貨幣政策。本次政治局會議提出，宏觀政策要立足于推動高質(zhì)量發(fā)展，更加注重質(zhì)的提升，更加注重激發(fā)市場活力，積極的財政政策要加力提效，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度。
與今年2月22日召開的政治局會議僅提及“穩(wěn)健的貨幣政策”不同的是，此次政治局會議的表述在“穩(wěn)健的貨幣政策”之后還加上了關(guān)鍵的“松緊適度”四字。
此前，市場對下一步貨幣政策是否會進(jìn)一步放松，抱有很高的期待，社會上也不時出現(xiàn)“即將降準(zhǔn)”的傳言。但從此次政治局會議的表述來看，當(dāng)前的貨幣政策首要的目標(biāo)還是在穩(wěn)健的同時求平衡，并沒有出現(xiàn)明顯放松的趨向。
央行最新數(shù)據(jù)顯示，一季度人民幣新增貸款和社融增量分別為5.81萬億元和8.18萬億元，均超出市場預(yù)期。在分析人士看來，這也體現(xiàn)了前期逆周期政策的調(diào)節(jié)，貨幣政策傳導(dǎo)機制有所改善，金融支持實體經(jīng)濟(jì)力度有所增強。
對于下步政策走向，近期召開的央行貨幣政策委員會一季度例會認(rèn)為，將“進(jìn)一步加強貨幣、財政與其他政策之間的協(xié)調(diào)，適時預(yù)調(diào)微調(diào)，注重在穩(wěn)增長的基礎(chǔ)上防風(fēng)險”。會議指出，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，把好貨幣供給總閘門，不搞“大水漫灌”，同時保持流動性合理充裕。與上季度例會不同的是，此次例會再次出現(xiàn)了“把好貨幣供給總閘門”的表述。
廈門國際銀行宏觀金融及政策研究員任濤表示，此前的刺激政策雖然有一定同步但主要以貨幣政策為主，有點“單打獨斗”的意思，在達(dá)到短期穩(wěn)增長效果的同時使得債務(wù)風(fēng)險不斷增大，現(xiàn)在貨幣政策可能要退居其次，以配合其他政策為主。
中國人民銀行參事盛松成也在近日撰文指出，綜合考慮我國金融市場結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)運行狀況、流動性水平和可用貨幣政策工具，短期內(nèi)不具備再次調(diào)整準(zhǔn)備金率的條件。
同時，多位樓市專家表示，在央行表態(tài)要把好貨幣供給總閘門，不搞“大水漫灌”，去年下半年以來的信貸寬松小周期已經(jīng)結(jié)束，樓市的小陽春或難以持續(xù)。
警惕房價上漲風(fēng)險
此外，國家統(tǒng)計局最新公布的2019年3月份數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中有65個城市房地產(chǎn)價格環(huán)比上漲，價格指數(shù)同比升10.6%，連漲42個月，環(huán)比上漲0.6%，連漲47個月；58同城、安居客發(fā)布的《2019年一季度樓市總結(jié)報告》顯示，2019年一季度，一線城市商品住宅成交量同比上漲約三成。
《證券日報》文章指出，樓市小陽春形成的背后動力是房價回升的市場預(yù)期。去年12月13日召開的中央政治局會議并未提到有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)內(nèi)容，2019年政府工作報告中關(guān)于房地產(chǎn)方面的表述也相對溫和。加之去年年底以來，多地在“因城施策，分類指導(dǎo)”原則下，對樓市調(diào)控政策作了微調(diào)，使市場預(yù)期有所調(diào)整。雖然住建部部長王蒙徽在全國兩會第四次部長通道上表示，2019年將繼續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，具體做到“五個堅持”，其中第一個堅持就是堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，但市場對此的認(rèn)知和理解已經(jīng)由最初的新鮮、忌憚轉(zhuǎn)為熟悉、放松。
尤其是，積極財政政策的落地效應(yīng)，確保流動性合理充裕的貨幣政策基調(diào)，以及2019年宏觀經(jīng)濟(jì)開門紅的形勢，使得一季度全國居民人均可支配收入8493元，實際增長6.8%，完勝GDP增速，不僅穩(wěn)定增加居民收入，也穩(wěn)定市場對經(jīng)濟(jì)向好的預(yù)期，成為支持居民購房的一個合理因素。
再者，今年以來A股市場牛冠全球，而股市與樓市歷來有聯(lián)動效應(yīng)，賣房投股與獲利購房相輔相成，這也推動形成部分購房剛需與改善性需求。
因此，房價指數(shù)出現(xiàn)兩位數(shù)上漲，仍然不得不警惕。住房關(guān)系民生，更關(guān)系宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，因此，針對市場預(yù)期波動，也應(yīng)當(dāng)實施逆周期調(diào)節(jié)，在房住不炒的定位下，保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，推動住房市場體系和住房保障體系建設(shè)，落實城市主體責(zé)任，把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期責(zé)任落到實處，防止樓市波動。
